Нью-йоркское жилье для сдачи в аренду: что приносит стабильный доход

По данным исследования Tranio.Ru, почти 60% опрошенных риелторов считают, что главная цель, для которой россияне покупают недвижимость в США это инвестиции. Особенно выгодно приобретать жилье для сдачи в аренду в : этот город привлекает иммигрантов, студентов и бизнесменов со всего мира.

Лучшие места для покупки

Риелторы часто советуют инвесторам вкладывать средства в районы, где ожидается строительство, что называется, «быть в центре событий». Например, можно покупать квартиры для сдачи в аренду к востоку от Верхнего Истсайда, где в 2016 году ожидается открытие новой станции метро.

Стоит обращать внимание на соотношение стоимости квадратного метра и аренды. Например, в Гарлеме квартира стоимостью 900 тыс. долл. сдается за 3 500 долл. в месяц, а в районе по такой же цене предлагается в аренду квартира за 500 тыс. долл. Исходя из арендных ставок, выгодно покупать доходное жилье на улицах , а также в Финансовом квартале.

Доходность для квартир в составляет в среднем % годовых. По данным Douglas Elliman, аренда жилья на Манхэттене стоит в среднем 3 902 долл. по состоянию на май 2014. Квартиру стоимостью 450 тыс. долл. с одной спальней, расположенную в Мидтауне, можно сдавать за 2 800 долл. в месяц, кондоминиум за 1 млн долл. рядом с Центральным парком — за 3 500 долл., лофт стоимостью 1,85 млн долл. в Челси — за 8 150 долл. в месяц.

По данным Douglas Elliman, на Манхэттене квартиры в домах со швейцарами стоят 3 725 долл., без швейцара — 2 750 долл. Лофты сдаются в среднем за 5 949 долл., элитные квартиры (топ 10%) — за 7 950 долл., квартиры (топ 5%) — за 9 950 долл. Новостройки предлагаются в аренду за 4 730 долл. в месяц.

При поиске района для сдачи квартиры в аренду рекомендуется обращать внимание на следующее:

• Демографическая ситуация. Благоприятными факторами для инвестирования считаются такие: преобладание женщин (они больше склонны к оседлому образу жизни, чем мужчины), высокий процент неженатых и незамужних (они чаще всего снимают квартиры), перевес количества молодежи и пенсионеров над числом людей среднего возраста (последние склонны обзаводиться собственным жильем). Получить информацию о демографической ситуации в можно с помощью сайтов City-Data.Com и NeighborhoodScout.Com.
• Заработок населения. Высокие ежемесячные доходы говорят о хорошей платежеспособности потенциальных арендаторов. Самые «богатые» районы — , , Флэтайрон, и Трайбека (в среднем свыше 300 тыс. долл. в год в расчете на домохозяйство).
• Наличие учебных заведений. Если есть университеты, то есть и студенты, которые будут искать себе жилье за пределами кампуса. Если вы нацелены на , выбирайте жилье в НоХо и Нолите, рядом с которыми расположен университет, или к северу от Центрального парка, где находятся Колумбийский университет и Городской колледж .
• Наличие предприятий и фирм, сотрудникам которых можно сдавать квартиры. Стабильность и прибыльность компаний, являющихся основными работодателями, является значимым фактором. Например, высоко ценятся квартиры в Финансовом квартале ().
• Транспортное сообщение. Следует выбирать места с удобным транспортным сообщением с центром города. К ним относятся , Финансовый квартал, , СоХо и Трайбека. Кроме того, выбирайте квартиры в домах рядом со станциями метро.
• Наличие объектов инфраструктуры и отдыха (парков, кинотеатров, театров, спортивных сооружений), а также магазинов. Определить расстояние до ближайших торговых точек и кафе можно с помощью сайта WalkScore.Com, а также Google Maps. По информации New York Magazine, магазинов много в районах Нолита, Маленькая Италия, Мидтаун, и Дамбо. Ресторанами богаты Нолита, Маленькая Италия, и Мясоразделочный квартал. «Зелеными» районами считаются , Инвуд, , Мясоразделочный квартал, Верхний Вестсайд и . Лучшие места для ночной жизни — и Нижний Истсайд.
• Репутация района. Об этом читайте статью «Недвижимость в и его окрестностях: где поселиться русскому иммигранту». Среди самых безопасных районов — , Трайбека и .

Как правильно выбирать жилье?

Стоимость жилья для сдачи в аренду в начинается примерно от 500 тыс. долл. У инвесторов есть выбор — купить доходный дом или одну квартиру. Можно, например, приобрести за 700 тыс. долл. небольшое жилое здание в бруклинском Бушуике или (по такой же цене) кондоминиум в Мидтауне. В случае с доходным домом доходность может быть выше, однако потребуются бóльшие расходы на содержание и больше времени на управление.

Наиболее устойчивыми к колебаниям экономики считаются здания класса B, построенные лет назад и находящиеся в хорошем состоянии. Они располагаются в престижных районах и заселены представителями среднего класса. Дома еще довольно новые и оснащены элементами повышенного комфорта, но при этом они доступны для среднестатистических инвесторов и квартиросъемщиков. Новые здания класса A с бассейнами и тренажерными залами чувствительнее других реагируют на колебания экономики.

При покупке доходного дома нужно обращать внимание на наличие рядом стоянки, оборудованной в том числе и для инвалидов. Ограждение участка, запирающиеся ворота, сигнализация и камеры наблюдения — всё это создает у жильцов чувство надежности и безопасности и позволяет домовладельцам повышать арендную плату. Не последнюю роль также играют нейтральная отделка квартир и вид из окон.

При выборе квартиры арендаторы обращают внимание, прежде всего не на площадь, а на количество спален, поэтому покупайте жилье с несколькими маленькими спальнями, а не с одной большой спальней. По данным NakedApartments.Сom, наибольшим спросом в пользуются квартиры с двумя спальнями: 38% пользователей ищут именно такое съемное жилье. Чаще всего подобными объектами интересуются в Бруклине и Куинсе: 43 и 42% от общего числа запросов по каждому району соответственно.