Инвестору сохранили расходы // ВС поддержал ФСО в споре о переселении жильцов снесенных домов

Экономическая коллегия ВС вчера признала, что расходы на переселение жителей снесенных домов должен нести застройщик, а не Федеральная служба охраны (ФСО), выступившая второй стороной инвестиционногого договора (дело № А40-15210/2014). Вывод зависел от интерпретации условий договора. В итоговом решении судьи ВС могут разъяснить, как толковать условия договоров о строительстве многоквартирных домов с учетом позиции ВАС и поведения сторон договора. Вывод грозит застройщику — ООО «АРТ-Строй» — банкротством, предупредили его представители.

Снос старых домов и переселение жильцов из них производились для строительства жилого квартала в Москве на ул. Чистова, 16 (там находится комплекс «Life-Волжская»). Часть квартир в новых домах предназначалась для сотрудников ФСО. По договору ее вкладом были права Российской Федерации на земельный участок, переданный застройщику в аренду. «АРТ-Строй» посчитал, что понесенные им расходы на переселение (около 511 млн руб.) должна была нести Российская Федерация. В качестве компенсации «АРТ-Строй» предложил ФСО перераспределить часть квартир в доме.

Договориться не удалось, и застройщик обратился в суд с целым комплексом требований: определить доли сторон договора в объекта и согласовать акт реализации договора с учетом перераспределения квартир, а также признать права требования «АРТ-Строй» на эти квартиры. ФСО во встречном иске требовала подписать акт о реализации договора со старым соотношением долей.

Вопрос о том, кто должен оплачивать покупку квартир для переселяемых жильцов, в договоре четко решен не был. Результат дела, таким образом, зависел от того, какой из сторон спора удастся убедить судей в правильности своего подхода к толкованию договора. Апелляция встала на сторону ФСО. Однако Арбитражный суд Московского округа направил дело на новое рассмотрение. Это постановление первой кассации ФСО обжаловало во вторую.

В ВС дискуссия свелась к двум принципиальным вопросам. Во-первых, в какой степени судьи должны учитывать при толковании договора поведение его участников и документы, связанные с этой стройкой. Во-вторых, как правильно квалифицировать инвестиционный договор: как простое товарищество или же как смешанный договор.

По первому вопросу представитель «АРТ-Строй» Сергей Шевелев ссылался на ряд действий властей и документов, которые, по его мнению, подтверждали, что покупка квартир должна была производиться за счет РФ. В частности, он упомянул неопубликованное письмо замминистра имущественных отношений от 8 декабря 2003 года. В нем определялись общие условия участия Федерации в строительных проектах. Переселение должно производиться застройщиком, сказано в письме, в счет части доли РФ в договоре.

Сергей Шевелев пытался показать, что и далее в течение 10 лет после заключения договора (2003 год) стороны исходили именно из такого понимания его условий. Например, в октябре 2013 года на совещании у замруководителя Росимущества решался вопрос о компенсации расходов застройщика. При этом основанием для компенсации, по словам выступавшего, назван п. 4.3 договора. В нем использована формулировка из письма 2003 года: выселение производится инвестором «в счет части доли, подлежащей передаче РФ».

По версии представителя ФСО Дениса Шабанова, вопрос о компенсации расходов застройщик поднял уже после возведения зданий, когда ему стало не хватать денег. ФСО «пошла навстречу» и предложила перераспределить нежилые помещения. Жилье ведомство отдать не могло, так как должно было размещать своих работников.

Другой вопрос, обсуждавшийся в ВС, — можно ли в целом спорный инвестдоговор считать договором простого товарищества или смешанным договором. От решения этого вопроса зависит, как относиться к условию о расселении «в счет части доли» РФ. Если это договор простого товарищества, как посчитала апелляция, то затраты на переселение можно возложить на РФ, если они относятся к ее вкладу или общим расходам. Однако таких условий в договоре нет. А пункты об отселении «в счет части доли» Федерации ФСО предложила признать ничтожными из-за их противоречия правилам о простом товариществе.

Московская кассация, напротив, сомневалась в такой оценке договора. В нем нет ключевого признака товарищества — «совместности действий», сказано в постановлении суда. На этом основании Сергей Шевелев утверждал, что инвестиционный договор следует считать смешанным. По его мнению, такой подход не противоречит и постановлению Пленума ВАС № 54 о будущей недвижимости. К разным условиям договора надо применять разные правила, пояснил выступавший, и поэтому стороны могли договориться, что доля РФ изменится по результатам оценки затрат на переселение. Впрочем, в первой инстанции «АРТ-Строй» сам просил применить к договору правила о простом товариществе, напомнила судья Татьяна Завьялова, председательствовавшая на заседании.

ВС отказал в иске застройщику, признав правильным постановление апелляционного суда.

Такое решение, по словам Сергея Шевелева, может привести к банкротству инвестора. Чтобы спастись от него, «АРТ-Строй» может предъявить к РФ иск о возврате неосновательного обогащения, предупредил юрист. Он пояснил, что квартиры для переселяемых граждан покупались в собственность РФ, но за счет «АРТ-Строя». Однако в результате инвестор не получил то, на что рассчитывал при покупке квартир. Впрочем, такой иск будет возможен, если суд признает ничтожным условие инвестиционного договора о покупке квартир «в счет части доли» РФ. В таком случае утратит значение ссылка на это условие в договорах купли-продажи квартир.